1、房地产经纪人的工作好做吗
房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。
怎样做好房地产经纪人
若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。
房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括：房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说，经纪人就是利用信息制造利润，信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话，那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方，是买卖和租赁的全过程代理，贯穿于房地产生产各个环节，因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说，一要掌握房地产开发投资，以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识，了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定，以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。
市场营销知识。房地产开发到了今天这样的局面，早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说，他们所需要的也不是单纯的中介服务，而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征，决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离，非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法，乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识，就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。
法律知识。房地产经纪人虽然不是律师，也不一定要达到专业水平，但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商，要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法，依法办事，用法律来维护委托人的合法权益。
金融知识。房地产金融作为金融业的一个重要组成部分，与房地产开发、经营与管理有着密切的联系，房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展，要金融业作为后盾，金融业要拓展，房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房，经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款，甚至房地产咨询业务，都少不了金融知识。一般来说，经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。
谈判技巧。谈判是一门技术，更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通，达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外，通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时，也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说，还有一个最现实的问题，就是如何使双方成交，这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”，还可以运用一些智谋、技巧和方法，促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。
如果您有买房的打算，如果您不知道买房的程序，如果您不知道买房的诀窍，如果您不想误入开发商设好的陷阱，如果您想买到适合您自己的房子，那么现在就需要一位个人购房顾问。 所谓个人购房顾问，就是指房地产经纪人。
经纪是市场经济的一种居间代理制度。房地产经纪是指房地产经纪机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房地产经纪主要是在房地产开发、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中，为当事人提供信息、咨询、代理等有偿服务。房地产经纪人是指在房屋和土地的买卖、转让、抵押、租赁、交换等交易活动中充当中间媒介，接受委托，收取佣金的自然人和法人。
房地产经纪人是购房过程中的一个连接者，起着非常重要的作用，房地产经纪的服务内容非常广泛。我公司的经纪人，除了一般意义上的服务外，主要提倡的是个性化、一站式的服务，主要包括：
（1）开发商分析：开发商是否有实力、是否有丰富的开发经验、过去的成功项目案例、五证是否齐全、土地性质产权是否有问题、承建单位是否有良好安全的建筑历史、代理公司的口碑、信誉度，是否有代理资格。
（2）楼盘分析：业主的人群组成，楼盘类型，塔楼、板楼、别墅等，楼盘结构，浇铸、砖混等，容积率（建筑密度），项目配套设施、超市、幼儿园、学校、会所、健身场所、车库等，区域配套、交通（公交车线路，首、末车时间等）医院、银行、邮局、饭店、娱乐场所、旅游景点、商场等。
（3）户型分析：朝向、楼层、使用率、建筑面积、分摊面积、使用面积、（是否适合购房者居住）。
（4）分析合适的付款方式：一次性付款、分期付款（商业贷款，公积金贷款，组合贷款）、银行贷款利率表。
（5）装修标准：初装修、精装修、菜单式装修、
（6）物业公司情况、物业费标准。
（7）周边项目的开发商、承建单位、价格，规划面积等情况。
（8）项目利弊、是否能保值、是否有升值潜力。
你可以试试！
房屋的买卖、租赁！
具体好不好做就要看自身了！
2、别墅安防需要注意什么？
注意以下几点：
1。 监控设防无死角，安防监控系统首先要满足的是功能性，实现对家中各种必要部位的无死角监控，分层次监控，首先外界和周围，接下来是对院内各角落，第三是对口窗的监控，应该呈现逐级递强的监控力度。
2。 手段多样性，应用不同种类的监控设备进行有针对性的监控，对于外界周围等等第一道防线，应采用红外线等方式，庭院内较大空间则应该采用全角度摄像
头，重点设防的门窗也应该针对布防，而车库走廊等低照度的区域，应该使用枪式摄像头，以弥补光线的不足，总之，依据不同角度、视野、监控条件的不同，选取
摄像头是重中之重。
3。 家居智能化进程也影响到了安防监控系统，智能化的安防监控系统，应该满足人们随时随地都可以看到家中情况的需求，并且在发生情况的同时可以只能的向业主、物业、警局报警
4。 安防人性化：监控系统的设定应该也与别墅业主的生活有机结合起来，能具体到业主家有几人，主要的生活范围和出入规律时间，既能规范清晰监控重点，同时也避免误报的发生
5。 专业化：线路设计，设备采购，安装施工，交付使用，售后服务，都需要专业人士操作，为业主免去后顾之忧，更使得别墅的安全等级更上一层
长沙胡杨电子科技有限公司专业的安防监控公司为您解答：
如何别墅安防监控方案及选购监控设备？
第一步：决定现有电脑加装监控卡，还是嵌入式硬盘录像机做您的主机。
使用电脑加装监控卡，整体投入比较低，适用于熟悉电脑安装、有专业人员值守、功能要求比较多的场所。电脑需要24小时开机；使用嵌入式硬盘录像机不需要专业知识、不需要值守、操作非常简单，像使用vcd一样方便。
第二步：决定需要几个摄像机，并确定每个摄像机的监视范围和影像品质。
先决定监视用摄像机数目，再根据具体的情况确定摄像机的镜头监视范围：必须要明确摄像机到监控点的距离和需要监控的面积，大家可以根据公式得出大致的镜头参数。至于清晰度，我们认为：420电视线的摄像机已经足够了。
第三步：是否要有夜视功能。
在走廊、门厅、过道、库房等光线比较暗的地方，可以考虑红外夜视功能的摄像机，需要注意的是，红外摄像机除专业夜视或特别订制以外，红外摄像机也需要现场有灯光辅助五指的条件下，红外距离会成倍缩短。现场如果为花园草坪，红外效果更差。
第四步：是布线还是采用无线。
除了昂贵的价格以外，无线网络确实省去摄像机布线的麻烦与不美观，但需要注意距离与障碍的问题。原则上水泥建材会缩短无线的传送距离，，金属材料则会完全遮蔽无线讯号，发射器（在摄像机端）与接收器（在主机端）要远离其他的电器以避免干扰，如要采用无线网络，就要有负担2倍以上价格的准备。我们建议除非必要，尽量使用有线传输。
第五步：现场监控与网络监控。
您在确定监控系统的时候，要考虑是否需要网络功能，也就是说如果您需要在互联网随时对监控现场进行监视和控制，就需要选择具有网络功能的主机。
Date：12-03-31 12：54
豪华别墅装修设计需要注意的小事情
豪华别墅装修设计对家居控制提出了更高的要求，这些都使业主无所适从，往往就要找一个好的装修公司和设计师，但是由于多方面原因，结果往往还是会留有遗憾，最简单的例子就是别墅装修的风格确定和家居控制的完美结合，而装修公司需要第三方、第四方、第五方等多方的配合，这也就造成了协调中的问题，下面就有艾芙六设计装饰公司为大家总结的一些细节方面的设计流程。
第一，首先是为自己的这个豪宅别墅装修进行“属性定位”第一居所、第二居所等；
第二，确定你心中的这幢房子的形象慨念，欧式、中式、现代、古典等；
第三，定出别墅装修总投资额，这项往往都会超预算，究其原因就是
1、客户中途改变方案，
2、多方配合下的重复施工；
第四，归纳自己的理念：（多和设计师聊理清思路）
满足生活需要是核心基础；
体现自身品味是理念基础；
量财量力而行是物质基础：
预留变化空间是创意基础。
第五，一般的豪宅别墅装修都需要更多的物品，而这些在别墅设计理论中成为系统，下面我们就来看看，我们需要的相关几个系统：
1、建筑规划：别墅装修建筑设计（含外立面装饰，空间设计）、屋顶及排水系统、门窗系统、采光设计，这一般都由开发商完成，可有些业主也会更改，已达到自己所需，在这里要说的是任何主体的更改一定要咨询结构工程师，必定安全是第一位的。
2、室内设计：功能布局、装修设计、灯光设计、门窗设计、厨房设计、卫生洁具、各种功能房的设计（婴儿房、书房、私人影院、台球室、娱乐室、健身房、雪茄房、酒窖、洗衣房、佣人房、花房、泵房、配电室等），这么多的设计其中最难得三项就是私人影院、厨房、灯光。
3、园林景观：名贵树木、鲜花果实、小桥流水、亭台楼阁、广场喷泉、泳池果岭、鱼池，这里要注意的就是一定要符合自然规律，不要把不属于当地的动植物引入当地，必定大多数人不是动植物专家，有了问题不知所措，只能让其死去，不环保不说，有了感情更伤心，另外还要注意四季的温差，及时对动植物做好保护。
4、机电设备：空调系统、采暖系统、水处理系统、给排水系统、强弱电系统，这些几乎都是隐蔽工程，完工以后很难修改，所以别墅装修设计时的合理性尤为重要，可是用户一般不专业，装修公司在有些方面引入第三方设计施工，为了某些设备走线、走管造成设计好的风格而在施工中改变，有些改的很好，而有些造成了遗憾，不但业主不满意，别墅装修设计者也不满意，这必须引起重视。
5、智能系统：安全防控、智能家居、背景音乐，简单的安防系统是每一栋别墅装修时所必需的，智能家居是提升生活质量最简单的方法，同时也是体现个性发挥想象力的地方，但价格也会随着需求而直线上升，这也是别墅的设计难点之一，背景音乐其实就是私人音乐系统，不能按照公共广播方式设计，如果设计的好能突显主人的品味。
6、软装布置：家具布置、窗帘布艺、室内植物、艺术藏品、装饰品，这个完全是个人喜好，有几点要注意就是（1）、卧室里不要放过多绿色植物，防止晚上绿色植物吸氧气释放二氧化碳，当然有些个别植物除外，可以到花卉市场根据自己的喜好购买；（2）、注意各种家具、窗帘装饰品的环保问题，往往所有用胶粘合的、漂亮颜色的，甲醛含量都比一般产品高。
7、工程建设：采办务实、造办务精、事无巨细，所有的东西预算、需求、细节，一定要注意，多沟通。
3、深圳庭苑公寓管理有限公司怎么样？
深圳庭苑公寓管理有限公司是2024-12-19在广东省深圳市注册成立的有限责任公司，注册地址位于深圳市宝安区新安街道新安三路上川村三片44号。
深圳庭苑公寓管理有限公司的统一社会信用代码/注册号是91440300MA5EX4NX6F，企业法人符先群，目前企业处于开业状态。
深圳庭苑公寓管理有限公司的经营范围是：投资兴办实业（具体项目另行申报）；供应链管理；物业管理；物业租赁；票务代理（不含金融等限制项目）；日用品的销售；从事广告业务（法律、行政法规规定应进行广告经营审批登记的，另行办理审批登记后方可经营）；商务信息咨询（不含信托、证券、期货、保险及其它金融业务）；投资咨询（不含信托、证券、期货、保险及其它金融业务）；文化艺术交流策划；市场营销策划；会务策划；婚庆策划；搬运装卸服务；保洁服务；计算机软件开发；从事电子科技领域内的技术服务、技术咨询、技术转让、技术开发；室内外装饰工程、建筑装饰装潢工程、装饰装修工程、建筑装饰建设工程设计； 国内贸易；货物及技术进出口业务。（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）^提供住宿服务；为酒店、餐饮企业提供管理服务；停车场经营。本省范围内，当前企业的注册资本属于一般。
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来自一个正在退房的人的os：真心不会再选择庭苑了！！理由同上：什么都要收费or赔偿！
庭苑公寓在深圳宝安区为主，其他各区也有，公寓设计得很有特色，每一间公寓都以花或者植物命名，大老远看过去就知道。
房间格局方正，家具浓浓的ins风，很美，男女都适合。公寓周边的交通和生活设施也很多，完全不用担心位置不好。
住起来很舒服，提供的管家服务及相关的服务让人有家一样的感觉。
我是南开学生 相信楼主是新生 儒苑公寓东 西不是一个公寓 是两个 大一新生理科的绝大多数在那里 儒东离本部很近 骑车到西南门五分钟 儒西离迎水道校区非常近！走过去五分钟
在公寓中算是比较良心的了，房间设计风格我很喜欢，楼下公区有超大健身房和厨房，来住了5个月，胖了不少。。。。邻居朋友们厨艺太好了！！！就是水电费略贵
4、物业管理企业会计核算有哪些特点
您好， 物业管理企业作为一个新兴的行业，实际上是房地产业市场细分后的一个分支，在会计核算方面与其他行业相比有其自身的特点，主要表现在以下五个方面（1）遵循和执行的财务法规制度不同（2）非流动负债核算内容和范围不同 （3）成本、费用核算内容和范围不同（4）营业收入核算内容和范围不同（5）财务报告保送范围不同
物业管理企业会计核算的特点主要表现在以下五个方面：
一、遵循和执行的财务法规制度不同
物业管理企业在进行财务管理和会计核算时，除了要遵循国家统一的《会计法》、《企业会计准则》等法律、规章、制度以外，还需要遵循：《施工、房地产开发企业财务制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》以及各地方颁布实施的《物业管理企业财务管理实施细则》的规。
二、非流动负债下增设“代管基金”会计科目
物业管理企业在核算非流动负债时，除了长期借款、应付债券和长期应付款外，还增设了“代管基金”会计科目。
代管基金：物业管理企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋公共部位维修基金和共用设施设备维修基金，应当专户存储，专款专用，并定期接受业主委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。代管基金作为非流动负债管理。
三、营业收入核算内容和范围不同
一般情况下，物业管理企业经营业务基本上可以分为：物业基本管理业务；物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。针对营业收入项目，具体是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入；其他业务收入是指企业从事主营业物以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
四、成本、费用核算内容和范围不同
在物业管理企业中，成本、费用是指企业从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，直接计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。
直接人工费：企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费：企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用：企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。
五、财务报告使用人增加业委会等产权人
物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人或使用人报送。
物业公司的会计处理
第一章 经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1。1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1。1。1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
1。1。2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。
1。1。3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
1。2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1。2。1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
2。1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 以下内容需要回复才能看到
2。2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
3。1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3。2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方；物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章 成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
2。1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
2。2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2。3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。
2。4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。
3 成本核算及科目设置 3。1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
3。2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3。3 物业管理成本的核算
3。3。1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3。3。2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3。4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3。5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3。6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
3。7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章 物业工程的核算
1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2。1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担，则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
2。2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。
2。3 工程完工交付使用的核算。
2。3。1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2。3。2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章 维修基金的核算
1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算
2。1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2。2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2。3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2。4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
2。5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
第五章 代收款项的核算
企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
